엄정숙 변호사 [제공=법도종합법률사무소]

“계약이 끝나는 날이 다가와 권리금을 내고 들어올 신규 세입자를 구하고 있습니다. 문제는 건물주가 ‘신규 세입자부터는 현재보다 2배 높은 임대료를 받겠다’고 조건을 걸었다는 겁니다. 당연히 가게를 보러온 예비 세입자들이 임대료를 보고 계약을 꺼리고 있습니다. 건물주가 신규 세입자에게 기존보다 월등히 높은 임대료를 요구하는 행위는 권리금보호 의무위반 아닌가요?”

권리금을 내고 들어올 신규 세입자에게 높은 임대료를 요구하는 건물주들이 등장하면서 마음고생 하는 세입자가 종종 있다. 건물주가 신규 세입자를 받을 때 어느 정도 임대료를 높이는 정도야 문제가 없지만, 신규 세입자가 계약을 꺼리게 할 정도의 고액 임대료를 요구한다면 권리금 침해에 해당할 수 있다는 사실을 명심해야 한다.

2일 엄정숙 부동산 전문변호사(법도 종합법률사무소)는 “세입자 간 권리금 거래를 탐탁지 않게 여기는 건물주들이 고액 임대료 조건을 붙이는 경우가 있다”며 “기존 혹은 주변 시세보다 월등히 높은 고액 임대료 요구는 세입자의 권리금 침해에 해당한다”고 말했다.

이어 “건물주가 신규 세입자에게 고액 임대료를 요구해 원활한 계약이 이뤄지지 않는다면 기존 세입자는 건물주를 상대로 이른바 권리금소송인 손해배상청구소송을 제기할 수 있다”며 “다만 건물주가 현저히 고액의 임대료를 요구하는 경우에도 그럴만한 합당한 사정이 있다면 방해행위가 되지 않을 수도 있다 ” 부연했다.

‘권리금’이란 영업시설, 거래처, 신용, 영업상 노하우, 위치(바닥)에 따른 이점 등을 기준으로 비롯된 금전적 가치를 뜻한다. ‘손해배상청구소송’이란 건물주 방해로 권리금 회수기회를 놓쳤으니 상응하는 금액을 계산해 배상토록 제기하는 일명 ‘권리금소송’을 말한다.

권리금분쟁 전문 법률상담을 제공하는 법도 권리금소송센터의 ‘2022 권리금 통계’에 따르면 2015년 상임법 개정 이후로 손해배상청구소송을 하기 위한 법률상담은 총 416건인 것으로 집계됐다.

법은 권리금과 관련해 건물주의 고액 차임요구는 불법으로 규정한다.

상가임대차보호법 제10조의4 제1항 제3호는 ‘임차인(세입자)이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임(임대료) 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위’를 세입자의 권리금보호 의무위반으로 규정하고 있다.

즉 건물주가 신규 세입자에게 기존보다 현저히 높은 임대료를 조건으로 임대차 계약을 맺으려고 한다면 기존 세입자의 권리금 회수기회를 방해하는 행위로 간주할 수 있다는 말이다.

만약 기존 세입자가 신규 세입자를 구하려는데 건물주가 권리금 회수에 불리한 조건을 붙인다면 어떻게 대응해야 현명할까.

엄 변호사는 “사전에 건물주를 상대로 권리금 회수기회를 보장해 달라고 명확히 요구해야 한다”며 “만일 건물주가 권리금 회수에 불리한 조건을 붙인다면 권리금을 회수할 수 있도록 협조해달라는 취지의 내용증명을 보내 의사표시를 해두는 것이 좋다”고 조언했다. 이어 “그런데도 요구가 받아들여지지 않는다면 불합리한 조건에 대한 △통화녹취 △문자메시지 △카톡 등의 증거 자료를 확보해 두는 것이 좋다”고 귀띔했다.

한편 세입자가 권리금을 주장하거나 소송을 대비할 때도 주의해야 할 점이 있다.

엄 변호사는 “세입자가 권리금을 보호받기 위해서는 3기분 이상 임대료 연체 주의, 무단전대를 하지 않는 등 세입자 의무를 다하는 것이 중요하다”고 말했다. 이어 “임대차가 종료한 날로부터 3년 이내에 권리를 행사하지 않으면 소멸시효 완성으로 소송을 제기할 수 없다”고 주의를 당부했다.

주택경제신문 박준성 june-24@hanmail.net 박준성의 기사 더보기

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