서울 아파트 평균 전셋값 5억 육박…앞으로가 더 문제
서울 아파트 평균 전셋값 5억 육박…앞으로가 더 문제
  • 신준영 기자
  • 승인 2020.07.01 01:06
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서울 곳곳에서 전셋값 신고가 행진
내년 서울 아파트 입주물량, 올해의 반토막 수준

6·17대책의 후폭풍으로 전세난 우려가 커지고 있는 가운데 서울 아파트 전셋값이 5억원에 육박한 것으로 나타났다. 정부 대책이 아파트 매매시장을 타겟으로 했지만 전세시장이 그 충격에 휩싸인 모양새다. 

1일 KB주택가격동향에 따르면 6월말 기준 서울 아파트의 평균 전세가격은 1년 전보다 2892만원(6.3%) 오른 4억9148만원을 기록, 5억원에 바짝 다가섰다. 지난해 5월부터 14개월 연속 상승세다.

2년전에 비해서는 4145만원(9.2%) 뛰어 세입자들의 전세 재계약 비용 부담도 커졌다. 

한강이남(11개구) 아파트의 평균 전셋값은 5억7495만원, 한강이북(14개구)은 3억9651만원으로 1년전 대비 각각 3761만원(7%), 1904만원(5.04%) 상승했다. 

한국감정원 조사에서도 서울 전세가격은 52주 연속 상승 중이다. 지난달 넷째 주 기준 서울지역 아파트 전세가격은 모든 지역에서 상승하며 전주 대비 0.08% 올랐다.


 서울 곳곳에서 전셋값 신고가 행진


전세 품귀현상이 나타나면서 신고가를 갱신하는 곳도 나오고 있다. 

서울 송파구 잠실동 엘스 아파트 전용면적 84㎡는 지난 25일 11억2000만원(5층)에 전세 계약돼 9일 전 거래가 보다 무려 2억2000만원 뛴 것이다. 

리센츠 역시 전용 84.99㎡가 6월 10일 고층 기준 9억원에서 20일에는 12억원까지 찍으며 3억원이 뛰었다.

강남구 대치동 래미안대치팰리스 전용 94.49㎡ 전세 매물도 18억원 수준으로 호가가 1억원 상승했다.  

서초구 반포동 반포자이 전용 59.98㎡도 대책이 나온 6월 17일 10억5000만원에 거래되며 같은 달 4일 거래된 가격인 9억5000만원에서 1억원이 올랐다.


전세 수급 불균형 빨간불


전셋값 상승은 수급 불일치 때문이다.

KB국민은행에 따르면, 6월 서울의 전세수급지수는 173.5로 5월 대비 15.2포인트 증가했다. 전세수급지수는 0~200 범위 이내이며, 지수가 100을 초과할수록 '공급부족' 비중이 높다는 의미다. 

전세 거래량도 뚝 떨어졌다. 서울부동산정보광장에 따르면, 서울 아파트의 전·월세 거래량은 6월 6085건으로, 지난 2월(1만8999건) 이후 4개월 연속 줄었다.

전세 유통물량도 씨가 마르고 있다. 종부세 부담이나 양도세 중과 부담에도 계속 보유를 선택한 다주택자들은 다가오는 전세 재계약시점에 반전세로 돌릴 가능성이 높다.

여기에 조정대상지역 양도세 비과세를 받으려면 2년 실거주를 해야 하므로 집값이 비쌀수록 자가점유율(자기 집에 거주하는 비율)이 높아지고 있다. 

또 2021년 이후 매도시 9억원 초과 고가주택의 경우 장특공제가 보유 10년(매년 4%), 거주 10년(매년 4%)을 해야 최대 80%를 받을 수 있다.

입시제도 변화 예고 등도 전셋값에 영향을 미치고 있다. 정부의·자사고 폐지, 정시확대 등 잇단 대입 제도 개편으로 명문 학군 지역으로 전세 수요가 몰리고 있다.

이 같은 상황에서 정부는 6·17대책을 통해 아파트를 구입해 바로 실거주하지 않는다면 주택담보대출을 금지했다. 실거주 의무가 강화하면서 ‘전세매물’이 크게 줄어드는 현상이 나타날 것이란 전망이 나오고 있다.

재건축 아파트에 대해서도 사실상 2년 실거주 의무화를 부여하면서 강남발 전세 매물 품귀 현상이 본격화하는 모습이다. 

아울러 정부는 주택임대사업자에 대한 주택담보대출을 전면 금지하고, 8년 장기 주택임대사업자에 대한 종합부동산세 감면 혜택을 조정대상지역에서 없앴다. 이에 따라 전세물량의 주요 공급원 역할을 맡던 주택임대사업이 크게 위축될 것으로 점쳐진다. 

여기에 대치·삼성·잠실·청담동은 1년간 전세를 안고 매매하는 것을 금지하는 토지거래허가구역으로 지정돼 전세 물량이 잠길 것으로 보인다.

3기 신도시 청약 대기 수요도 전세물량 감소를 부추기는 원인으로 꼽힌다.


전셋값 상승압력 더 커져


대다수 전문가들은 전세난이 한층 더 심해질 것으로 전망한다. 

전셋값에 영향을 주는 입주물량이 급감하기 때문이다. 부동산114에 따르면 올해 하반기 서울 입주 물량은 1만4000여가구로 작년 대비 1만가구 가량 적다. 내년은 2만5021가구로, 올해 입주 물량(4만7447가구)의 절반 수준에 불과하다. 2010년 이래 가장 적다.

김능수 우리은행 팀장은 "정부의 대출 규제와 실거주 강화, 임대 사업자 혜택 축소 등으로 전세 물량이 줄어들 가능성이 높아지고 있다"며 "가을 성수기엔 전셋값 상승세가 더 커질 수 있다"고 말했다.

김광석 리얼모빌리티 대표는 "매매시장을 타깃으로 한 정부 규제의 방향이 결국 전세 상승을 불러오는 결과를 낳았다"며 "전셋값을 자극하는 요인들이 많아 상승세가 가파를 수 있다"고 내다봤다. 

권일 부동산인포 리서치팀장은 “내년 입주물량 감소로 전셋값 상승과 월세 전환 사례가 늘어날 수 밖에 없다”며 "전셋값이 급등하면 정부가 계약갱신청구권 등 임차인을 위한 제도 도입에 속도를 낼 가능성이 크다"고 전망했다.

하지만 시장에서는 전월세3법 마저도 집주인들이 미리 전셋값을 올리게 만드는 부작용으로 작용할 수 있다고 우려한다.

한 부동산 전문가는 “3기 신도시의 입주 시기는 빠르면 2025년이나 될 것으로 보인다"며 "규제를 완화를 통해 기존 전세 유통물량을 늘리고, 지속적인 주택공급 확대 정책을 마련해야 한다"고 강조했다.  

 

 

 

 


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