부동산 규제 주택에 집중, 풍선효과 누리는 오피스텔 투자 핵심은?
부동산 규제 주택에 집중, 풍선효과 누리는 오피스텔 투자 핵심은?
  • 김유진 기자
  • 승인 2020.07.03 15:52
  • 댓글 0
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정부의 부동산 규제대책이 주택에 집중되면서 오피스텔이 반사이익을 누릴지 관심이 높아지고 있다.

문재인 정부는 집권 3년간 22번의 부동산대책을 통해 주택 청약·취득·보유·양도 등 전단계에서 규제를 강화해 왔다. 이번 총선에서 여당의 압승으로 주택시장에 대한 규제 드라이브가 유지될 가능성이 높은 상황이다. 

이에 따라 투자자들도 주택시장을 떠나 규제가 상대적으로 적고, 비교적 소액으로 투자할 수 있는 오피스텔로 눈을 돌리고 있다. 

여기에 저금리와 풍부한 유동성도 오피스텔에 호재로 작용하고 있다. 현재 기준금리는 0.75%로 사상 최저다. ‘0%대 기준금리’ 시대가 열린 것이다. 1130조원 규모의 시중 부동자금은 계속 불어나면서 투자처를 찾아 기웃거리고 있다.

예금금리는 0%에 가깝고 주가지수가 2000선을 회복한 상황에서 딱히 투자할 곳이 마땅하지 않다. 오피스텔은 매달 고정적인 임대수익을 올리는 데다 시세차익도 기대할 수 있어 노후 대비 부동산으로 각광받는 추세다.

최근 수년간 오피스텔은 공급과잉으로 몸살을 앓았지만, 건설사들이 분양물량의 완급 조절에 나서면서 향후 입주물량이 줄어드는 점도 장점으로 꼽힌다. 

부동산114에 따르면 올해 전국에서 분양됐거나 분양 예정인 오피스텔은 지난 2011년 이후 가장 적은 4만161실로 잠정 집계됐다. 물량이 가장 많았던 2016년에 비하면 공급량이 절반 이상 줄어든 셈이다.

정부 규제와 오피스텔 공급감소의 영향으로 오피스텔 청약 경쟁률은 점점 높아지고 있다. 한국감정원 청약홈에 따르면 올해 상반기(1~6월) 오피스텔 총 1만6513실이 분양됐다. 총 29만2881명이 청약해 평균 경쟁률이 17.7대 1이었다. 이는 오피스텔 관련 집계가 시작된 2018년 하반기(6.5대 1)나 지난해 상반기(2.6대 1) 및 하반기(3.1대 1)와 비교하면 경쟁률이 수 배 뛴 것이다. 

그러나 입지가 우수해 희소가치가 높은 상품은 많지 않아 투자 전 옥석고르기가 필요하다는 목소리가 높다.

전문가들은 실물경기 침체와 공급과잉으로 수익률이 하락하고 있는 만큼 오피스텔 투자도 꼼꼼히 따져야 한다고 조언한다.

3일 한국감정원에 따르면 올해 2분기 오피스텔 가격은 전 분기 대비 0.32% 하락했다고 1일 밝혔다. 올해 1분기(-0.11%)에 비해 하락폭도 커졌다.

서울의 오피스텔 가격은 0.02% 상승했지만, 1분기(0.28%)와 비교해 오름폭이 크게 줄었다. 인천은 코로나19 장기화로 거래량이 급감한 가운데 공실률이 증가하며 0.68% 하락했고, 경기도 역시 코로나19 영향과 전반적인 공급과잉 영향으로 0.53% 내렸다.

지방의 오피스텔 가격도 코로나19 확산 여파와 지역 경기 부진에 따른 수요 감소 등으로 전 분기 대비 0.58% 떨어졌다. 

오피스텔 평균 전세금은 전국이 0.04% 하락한 가운데 서울(0.15%)과 경기(0.03%), 세종(0.22%)은 상승한 반면 인천(-0.15%), 광주(-0.71%), 부산(-0.69%) 등은 하락했다.

월세가격은 서울이 보합(0.00%)을 기록했고, 인천은 0.54% 하락하며 전분기(-0.35%)보다 낙폭이 커졌다. 

5월 실거래 신고 기준 전국 오피스텔의 전·월세 전환율(전세를 월세로 전환할 때 적용하는 이율)은 평균 5.11%로, 수도권이 5.04%, 지방 5.67%, 서울은 5.04%를 기록했다.

오피스텔의 수익률은 전국 평균 5.44%를 기록한 가운데 매매가격이 높은 서울은 4.83%로 전국 평균에 못 미쳤다.

KB국민은행 통계에서 오피스텔 수익률은 하락세다. KB주택가격 동향에 따르면 서울 오피스텔 수익률은 2017년 6월 5%가 붕괴된데 이어 올해 6월말 4.61%로 내려 앉았다. 같은 기간 경기와 인천도 6~7%에서 각각 4.97%, 5.97%로 떨어졌다. 

김광석 리얼모빌리티 대표는 “오피스텔은 아파트와 달리 수요가 제한적이라 환금성이 떨어진다”며 “매매가와 임대료, 공급물량을 신중히 따져보고 임대수요가 꾸준해 임대수익률이 보장되는 곳을 선별적으로 매입하는 게 투자의 핵심”이라고 말했다.


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