[칼럼] 내집 계약 전 꼭 알아야 할 상식들
[칼럼] 내집 계약 전 꼭 알아야 할 상식들
  • 신준영 기자
  • 승인 2020.09.05 13:23
  • 댓글 0
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생애 첫 내집마련, 생각만 해도 설레고 벅찬 일이다. 열심히 모으고 아껴 내 명의로 된 집을 갖게 된다면 얼마나 행복할까?

내집마련이 삶의 모든 고민을 해결해주지는 않지만, 임대계약 만료가 다가올 때마다 받는 스트레스, 천정부지로 치솟는 집값을 허망하게 바라보며 한숨 쉬는 일 정도는 말끔히 없애준다.

그러나 내집마련도 똑똑하게 하지 않으면 손해보는 일이 종종 있어 집을 장만하고도 억울함에 가슴을 치는 불상사가 생길 수 있다. 집을 계약하기 전 꼭 알아야 할 사항들을 살펴보자.

대부분의 사람들이 대출을 끼고 집을 산다. 이때 대출상품의 종류가 많아 혼란이 올 수 있다. 나에게 꼭 맞는 대출상품은 무엇일까? 대출받을 때 가장 먼저 따져봐야 하는 것은 바로 대출이자다.

매달 꼬박꼬박 빠져나가는 이자를 보면 공돈이 나가는 것 같다는 생각이 들기도 하기 때문에 이자가 합리적인지를 먼저 살펴보자. 대출상품들의 이자를 비교한 후 조건이 가장 좋은 대출상품 몇 가지를 추려낸 후 상환조건을 따져보면 된다. 이 과정을 거치면 가장 유리한 대출상품을 골라낼 수 있다.

새 아파트를 살 것인지, 기존 아파트를 살 것인지, 아니면 재건축·재개발 예정의 아파트를 살 것인지도 중요한 화두일 것이다. 기존 아파트는 이미 가격이 많이 오른 상태일 가능성이 크므로 시세보다 싼 집을 알아보는 안목이 있으면 유리하다.

새 아파트는 브랜드, 위치, 개발호재 등에 의해 시세가 결정되기 때문에 모든 조건을 꼼꼼히 비교해봐야 한다. 재건축·재개발은 지분, 층수, 사업단계 등을 선택을 잘하면 건축 후 큰 시세차익을 얻을 수 있다.

당연한 이야기지만 좋은 인프라를 갖춘 아파트일수록 가치가 높다. 따라서 가격도 다른 곳보다 상승폭이 크다. 집을 고를 때 빼놓을 수 없는 것들, 많은 사람들이 필요로 하는 조건들을 갖춘 곳은 내가 살기도 편하고 좋지만, 수요가 많아 팔 때도 좋다. 교통, 학군, 뷰, 방향, 단지의 크기, 녹지공간, 혐오시설 유무, 관리 상태 등은 계약 전 꼭 면밀히 살펴봐야 할 요소다.

집을 사기 전 필수로 확인해야 할 서류들이 있다. 바로 ‘등기사항전부증명서’와 ‘건축물대장’이다. 등기사항전부증명서 확인은 입주 후 갑자기 낯선 사람이 “내 집에서 나가라”고 말하며 들이닥치는 것을 막기 위해 꼭 필요하다. 집주인이라고 하는 사람이 진짜 집주인인지, 훗날 다른 사람에게 뺏길 우려는 없는지 모두 확인할 수 있다.

등기사항전부증명서에는 표제부, 갑구, 을구가 나와 있다. 갑구에 소유권이전청구권 가등기, 소유권이전금지 가처분, 환매등기 권리가 기록되어 있다면 거래를 하지 않는 것이 좋다. 추후 권리를 주장하는 사람에게 집을 뺏길 수도 있기 때문이다.

건축물대장은 집의 면적, 층수 등 집에 대한 보다 정확한 정보들을 기록해둔 서류이다. 건축물현황, 소유자현황, 건축물 에너지 소비정보, 용도 변경사항 등을 확인할 수 있다.

이 모든 서류를 한 번에 확인할 수 있는 유용한 시스템이 있다. 국토교통부가 제공하는 ‘부동산종합증명서’다. 부동산종합증명서는 부동산 관련 서류 18종을 모두 제공한다. 주민센터를 직접 방문해 신청할 수 있고, 일사편리 사이트(kras.go.kr)를 이용하면 무료로 열람할 수 있다.

기존 아파트가 아닌 새 아파트 분양은 청약으로 이뤄진다. 주택청약종합저축에 가입하고 청약 조건이 되면 청약신청을 할 수 있다. 사실 청약은 경쟁률이 어마어마해서 청약가점제에서 높은 점수를 받아야만 한다. 청약가점제에서 만점을 받으려면 부양가족 6명 이상, 청약통장 가입기간 15년 이상, 15년이상 무주택이라는 조건을 충족해야 한다. 그러나 새 아파트에 당첨되기란 하늘의 별따기 수준으로 어렵다는 사실을 잊어서는 안 되겠다.

그리고 단기간 시세차익을 실현하고 빠지는 투기꾼을 규제하기 위한 제도로 ‘전매제한 제도’가 실시되고 있다. 분양받은 아파트에 입주하기 전 아파트의 권리를 타인에게 파는 것을 제한하는 제도다. 불법전매를 하면 처벌을 받는 것은 물론 향후 일정기간 동안 청약이 제한된다.

새 아파트를 분양받은 후 입주하기 전까지 몇 년간의 시간이 걸리는데 이 기간 동안 계약금, 중도금, 잔금을 치르게 된다. 미분양 아파트의 계약금은 보통 분양가의 10% 정도다. 계약금은 은행에서 담보대출이 불가능하다. 중도금은 분양가의 60% 정도로 형성되며 은행에서 대출이 가능하다. 잔금은 분양가의 30% 정도이며 입주 전까지 납부하면 된다. 계약금과 중도금에 따라 잔금이 분양가의 55%까지 오를 수 있어 미리 확인이 필요하다.

모두가 똑똑한 내집마련으로 손해보는 일 없이 최소 비용으로 최대의 만족을 얻게 되기를 바란다.


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