상반기 분양시장 수도권, 비규제지역, 대단지(수•비•대) 인기
상반기 분양시장 수도권, 비규제지역, 대단지(수•비•대) 인기
  • 이지윤 기자
  • 승인 2020.10.23 01:04
  • 댓글 0
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[제공=부동산인포]
[제공=부동산인포]

코로나19와 연이은 대책 등으로 한치 앞을 내다보기 힘든 2020년 부동산시장이 3개월을 남겨두고 있다.

2월 수원 및 안양 등 일대가 조정대상지역으로 확대 지정되는 등 규제지역이 확대되면서 상반기 분양시장은 특정 지역 등으로 쏠림이 심화됐고 수도권, 비규제지역에 있는 대단지(이하 수비대) 등을 중심으로 ‘똘똘한 한 채’를 분양 받으려는 수요자들의 발길이 분주했다.


1~3분기 전국 1순위 청약건수 278.1만건…수도권이 55.7% 차지, 비규제지역, 대단지 등 인기


23일 부동산시장 분석업체 부동산인포가 청약홈 분양정보를 분석한 결과 올해 1~3분기 전국의 1순위 청약건수는 총 278.1만건으로 집계 됐다(아파트 1월~9월 기준). 이중 수도권이 155만건으로 전체의 55.7%를 차지했다. 이는 작년 동기(44.7%) 비중을 크게 웃도는 수준이다.

수도권에서 인천의 경우 1순위 청약건수가 약 37만건을 기록해 작년(13.4만건) 보다 3배 이상 늘었다. 인천의 1순위 청약건수 증가는 서울과 경기지역 상당수 지역이 규제지역인데 반해 6.17대책 이전까지 비규제지역이던 인천지역의 청약자가 늘었기 때문으로 분석된다.

실제로 6월 사이 분양했던 검암역 로열파크씨티 푸르지오(인천 서구. 4805가구), 힐스테이트 송도 더스카이(인천 연수구. 1205가구), 부평 SK뷰 해모로(인천 부평. 1599가구) 등의 단지들에는 수만명의 청약자가 몰렸으며 규제지역 지정 이후로는 1만명 이상이 청약한 단지는 1곳(주안파크자이 더 플래티넘. 1순위 1만1500여명) 뿐이다. 이들은 모두 비규제지역 내의 대단지 아파트들이란 공통점이 있다.

인천 이외에도 비규제지역으로 청약수요가 급증했던 경기 수원, 구리, 용인, 의정부, 부천 등의 지역들은 인천과 함께 투기과열지구 또는 조정대상지역 등으로 지정됐다.

규제는 점차 확대되는 추세다. 정부는 지난 5월 11일 ‘실수요자 중심의 주택 공급’을 위해 수도권과 지방광역시의 분양권 전매제한기간을 소유권이전등기까지 강화하기로 했다. 이에 따라 수도권 과밀억제권역, 성장관리권역에 해당하는 지역과 지방 5개광역시의 민간택지에서 공급되는 주택은 6개월이 아닌 소유권이전등기 이후에 전매가 가능해진다.

이는 8월까지 ‘주택법 시행령’을 개정하고 전매제한을 확대 할 계획이었으나 시행령 개정이 늦어지면서 9월 22일 이후로 입주자모집공고 승인을 신청하는 사업장부터 적용된다.


10월 이후 분양시장 핵심 키워드… ‘D•M•Z’


규제지역이 늘어나면서 비규제지역도 함께 줄어들었다. 때문에 10월 이후의 분양시장은 규제지역 안에서 ‘똘똘한 한 채’를 찾는 옥석가리기가 심화될 전망이다.

부동산인포에서 지난 분양시장의 청약결과를 토대로 10월 이후 분양시장 트렌드 주요 키워드로 ‘D•M•Z’를 선정했다. ‘D•M•Z’는 ‘Design(디자인)’, ‘Multi view(멀티 조망)’, ‘special Zone(특화 지구)’의 약자다.

◆ 왜 디자인(Design) 인가?

디자인은 건물의 독창성과 참신함으로 수요자들의 관심을 끌고 더불어 해당 지역(도시)에서 이러한 차별화 해 디자인된 단지들이 조화를 잘 이루고 있는 것을 의미한다. 아파트 외관의 경우 무조건 독특하게 한다고 할 수 있는 것은 아니다. 도시경관, 건축심의를 통해 허용될 때 가능하다.

디자인 특화로 대표적인 곳을 꼽는다면 세종시와 인천 송도국제도시 등을 꼽을 수 있다. 세종시는 도시 내에 지어지는 모든 생활권의 블록들을 각각의 설계공모를 통해 디자인이 특화된 단지들이 지어지도록 했다. 같은 판상형이라고 해도 다른 지역에서 쉽게 볼 수 없는 외관의 아파트들을 볼 수 있는 곳이다.

세종시는 다양한 특화 디자인 건물이 많은 곳으로 유명하다. 각 생활권, 블록에 따라 설계공모를 통해 사업자를 선정하기 때문에 각 건설사들은 차별화된 외관, 디자인, 설계를 적용해 아파트 등 건축물을 짓는다.

올해 세종시 집값 상승률은 전국 평균(8%)을 크게 웃돈 20.48%를 기록했다(출처:부동산114. 1월3일~10월2일 기준). 행정수도이전이라는 이슈가 있었지만 임대아파트까지도 디자인을 특화 해 공급하는 등의 시도가 수요자들로부터 좋은 반응을 얻고 있다.

수도권에서는 인천 송도국제도시가 대표적인 디자인 특화도시로 꼽힌다. 경제자유구역으로 국내외투자를 통해 건설된 송도국제도시는 스타일리시한 외관, 경관, 조경 등의 아파트, 건축물들이 곳곳에 분포한다. 대표적인 예로 올해 3월 분양한 ‘힐스테이트 송도 더 스카이’는 고급 주거상품에 적용되는 ‘커튼월’ 방식 및 곡선 연출을 통해 외관 특화 등 1205가구 모집에 약 5만8천여명이 몰렸다. 또한 인천경제자유구역청은 송도 6ㆍ8공구 일대 조성중인 송도랜드마크시티지구에 특색 있고 뛰어난 고품격 경관 조성을 계획중으로 차별화된 외관, 디자인 설계가 적용된 단지들을 기대해 볼만 하다.

올해 송도국제도시가 있는 인천 연수구 송도동 아파트값 상승률은 10.1%을 기록하며 인천 평균(7.51%), 연수구 평균(8.27%)를 웃돌았다. (출처:부동산114)

◆ 왜 멀티 조망(Multi view) 인가?

조망권이 주택가격에 미치는 영향은 곳곳에서 찾아 볼 수 있다. 중요한 것은 무엇을, 얼마나 볼 수 있느냐에 따라 주택가격은 수천만원에서 수억원이 달라질 수 있다는 점이다. 또한 하나 이상의 조망권을 장점으로 갖춘 곳이라면 가치는 더욱 커질 것이다.

서울에서 대표적인 조망권은 역시 한강뷰다. 한강조망은 강남, 강북 할 것 없이 조망권 여부에 따라 가격차가 크다. 서초구 반포동에 있는 아크로리버파크 전용면적 84㎡의 경우 10층 이하에도 한강뷰인 매물은 33억~34억원 수준이다. 반면 단지 내 공원, 조경 조망이 가능한 매물은 30억~30억5000만원으로 3억원 이상 차이가 난다. 10층 이상 한강뷰인 물건은 35억~38억원까지 분포한다(네이버 확인매물 기준. 10월현재).

바닷가 인근 지역의 ‘오션뷰’도 주목 받는 조망권 중 하나다. 부산 해운대 마린시티, 인천 송도국제도시, 강원 속초 같은 곳들은 바다뷰가 좋은 곳으로 꼽힌다.

부산 해운대는 초고층, 고급 주상복합 단지들이 들어선 마린시티가 대표적이라 할 수 있다. 아이파크, 위브더제니스, 엘시티 등 남해바다 뷰가 가능한 고급 아파트들로 수도권과 견줄 만한 부촌으로 꼽힌다.

서해 뷰가 가능한 인천 송도국제도시 역시 조망권의 가치가 두드러진다. 송도국제도시에서는 센트럴파크, 잭니클라우스 골프장, 서해 조망권이 집값에 큰 영향을 끼친다. 1공구 센트럴파크와 인접해 있는 더샵센트럴파크 2차 전용면적 146㎡의 경우 공원뷰의 매물이 16억원 선이며 공원이 보이지 않는 경우 12억~13억원 수준이다. 하지만 공원과 함께 바다 조망이 가능한 경우 17억원에 분포해 비조망 세대와 4억원 이상 차이가 난다(네이버 확인매물 기준. 10월현재).

동해의 대표적 관광지인 강원도 속초 일대에서도 바다 조망권은 큰 장점이다. 지난 5월 GS건설이 속초시 동명동에서 분양했던 ‘속초디오션자이’는 335가구 모집(특별공급 제외)에 6000여명이 몰리며 평균 17.26대 1 경쟁률을 기록하며 완판됐다. 속초디오션자이 경쟁률은 2018년 3월 춘천 센트럴타워 푸르지오(27.03대 1) 이후 2년여만에 강원지역에서 기록한 가장 높은 경쟁률이다(출처: 청약홈).

이 아파트는 입지의 장점을 살려 세대배치는 물론 단지 내 휴게공간과 커뮤니티 시설들을 동해바다 조망이 가능하도록 설계해 청약자들의 관심을 끌었다.

◆ 왜 특화(special)된 지구(Zone)인가

특별구역(이하 특구)은 특정 목적으로 조성됐거나 유사한 산업, 시설 등이 몰려 있는 곳을 묶어서 일컫는다. 정부 또는 지자체에 의해 주도적으로 만들어지거나 오랜 시간에 걸쳐 형성된 인프라로 만들어진 곳도 특구로 불리기도 한다.

예를 들어 세종시는 행정중심복합도시로 여러 행정기관이 들어선 행정특구로 볼 수 있다. 송도국제도시는 경제자유구역으로 묶인 경제특구, 혁신도시, 기업도시 등도 엄밀히 말하면 특별구역(특구)인 셈이다. 또한 서울의 대치동, 목동, 중계동 등은 3대 교육특구로 볼 수 있다.

결국 이들 지역은 특정 시점 주택가격이 크게 오르기도 하지만 수요가 꾸준하게 뒷받침되면서 자연스럽게 인프라도 좋아지는 효과가 있다.

특정시기에 입주가 몰릴 때마다 주택가격의 부침현상이 심했던 세종시는 입주 후 시장이 안정됐고 최근에는 행정수도 이전 호재까지 발생하며 주택가격이 더 올랐다. 경제자유구역인 인천 송도국제도시는 인천에서 가장 집값이 높은 곳으로 국내외 대학교 캠퍼스가 들어와있는데다 삼성 등 기업의 투자까지 이어지면서 수요가 탄탄하다. 이외에도 서울의 3대 교육특구는 교육열과 함께 학부모 수요로 주택가격이 매우 안정적인 곳으로 꼽힌다.


수도권, 지방광역시 전매제한 확대… 똘똘한 한 채로 쏠림 심화 될 것


지난 9월 22일, 수도권(과밀억제권역, 성장관리권역), 지방광역시 민간택지 분양권 전매제한이 본격적으로 실시됐다. 때문에 전매 목적의 가수요자들의 청약이 줄면서 실수요자들의 당첨기회가 높아질 수 있을 전망이다. 특히 실거주 하기에 좋고 향후 매매하기 좋은 ‘똘똘한 한 채’를 선택하는 실수요자들도 늘어날 것으로 예상된다.

‘수도권, 비규제지역, 대단지’ 트렌드가 분양시장을 주도했다면 코로나19 이후엔 ‘DMZ(디자인, 멀티조망, 특화지구)’ 키워드와 관련된 곳들이 주목 받을 수 있을 전망이다.

연말까지 인천 송도국제도시 6공구, 세종시 1-1생활권과 6-3생활권 등에서 신규 분양이 계획 돼 있다. 서울에서는 교육특구로 불릴만한 서초구 반포동 등에서도 연내 새 아파트가 분양할 예정이다.

부동산인포 권일 리서치팀장은 “코로나19와 부동산규제로 안정적이면서 차별화된 상품특성을 갖춘 곳들이 더욱 주목을 받을 전망이다. ‘DMZ’는 분양아파트를 선택하는데 있어서 하나의 선택기준이 될 수 있을 것으로 보인다. 물론 대단지 선호도도 계속될 것으로 예상 돼 장점을 고르게 갖춘 곳들을 잘 따져보고 청약에 나서야 할 것”이라고 말했다.

GS건설은 오는 11월 인천광역시 연수구 송도동 송도랜드마크시티지구 A10BL에 지하 2층~지상 42층, 1503가구 규모의 송도크리스탈오션자이(가칭)를 분양할 예정이다. 송도크리스탈오션자이(가칭)는 해외 리조트나 고급 아파트를 연상시키는 독특한 입면 디자인을 적용해 선보일 예정이며, 전 세대(일부 저층 세대 제외) 바다 조망을 확보하기 위해 전면 일부 동은 테라스 특화동으로 조성될 계획이다. 또한, 단지 중앙 대규모 조경은 총 4.2km의 수변공원과 직접 연결 되어 바다와 공원을 동시에 조망하는 멀티뷰 단지로 거듭날 예정이다. 더욱이 이 아파트는 송도국제도시 내에서도 경관 특화로 조성될 계획인 송도랜드마크시티지구에 들어서 기대감이 높게 형성돼 있다.

코오롱글로벌이 11월 대전광역시 중구 선화동 106-1 일대에 ‘대전 하늘채 스카이앤’을 공급한다. 단지는 지하 5층~지상 49층, 전세대 전용면적 84㎡로 구성된 아파트(998가구)·오피스텔(82실) 총 1080가구 대단지로 조성된다. 49층에 탁 트인 도심 전망이 가능한 스카이커뮤니티가 마련될 예정이며, 일부세대에서는 단지 인근에 위치한 대전천 조망도 가능하다. 또한 주방에서 풍경을 감상할 수 있는 조망형 다이닝(일부)도 선보일 계획이다.

롯데건설이 10월 ‘영통 롯데캐슬 엘클래스’를 분양할 계획이다. 단지는 경기도 수원시 영통구 망포동 일원에 지하 2층~지상 20층, 17개동, 총 1251가구로 조성되며, 전용면적 79~107㎡로 구성된다. 전 세대가 남향 위주의 배치와 판상형 중심으로 설계돼 환기·통풍이 우수하며, 단지 인근에 위치한 원천리천 조망(일부세대)이 가능하다. 또한 단지가 삼성디지털시티 산업단지와 가까운 직주근접 단지다.


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