[칼럼] 경매에서 좋은 부동산 고르는 노하우는?

신혜영 칼럼니스트 승인 2022.06.18 11:52 의견 0

처음 부동산 경매에 나서면 물건이 안전한 물건인지 서류상 권리분석에만 치중하는 경향이 있다. 권리분석, 임차인 분석 등 기초 조사를 통해 안전하다는 판단이 들면 입찰을 결정한다. 그러나 이 물건이 정말 가치가 있는지를 알기 위해서는 현장을 방문하는 게 좋다. 의외로 현장 탐문에서 물건의 투자성과 시세, 개발 가능성, 매도 가능성 등이 전체적으로 파악되기 때문이다.

경매 고수들은 권리분석 등 기초 사항들은 이미 조사를 끝내고 현장을 방문한다. 서류상 내용보다는 실전인 임장활동이 더 유익하다는 것을 알기 때문이다. 서류상으로만 물건을 검토하면 좋은 부동산을 찾기 어렵다.

고수들의 현장 조사 노하우에는 몇 가지가 있다. 관심 있는 물건 전부를 현장 조사하기는 어렵기 때문에 미리 알아둔 관심지역 개발호재 부동산을 중심으로 투자에 적합한 물건을 찍어둔다. 실제로 임장을 가기 전 인터넷과 자치구, 중개업소 자료 등을 통해 답사 자료 몇 개를 정해두는 게 좋다.

현장 조사 전에 간단한 체크리스트를 만들면 좀 더 정확한 조사가 가능하다. 현황평가서, 감정평가서를 참고해 중요한 내용에 대한 조사목록을 만들면 투자성을 쉽게 판단할 수 있다. 또한 초보 투자자라면 현장 답사 시 서류와의 일치 여부부터 확인해야 한다. 서류와 실제의 차이를 발견하는 게 임장의 기본이다. 감정서를 토대로 입찰대상포함 여부도 체크해야 한다.

물건 확인 뿐만 아니라 임차인 탐문도 임장에서 중요한 활동이다. 전기, 수도 계량기와 우편물, 이웃 탐문을 통해 실제 점유 여부를 확인하고 점유자를 직접 만나 명도 저항여부를 알아보는 것도 좋다. 경매에 부쳐진 지역의 해당 주민센터에 방문해 전입세대 열람내용을 확인하는 것도 중요한 조사항목이다.

현장 조사에서 기초적인 사항을 확인했다면 돈 되는 부동산을 골라내야 한다. 투자 수익은 얼마나 시세파악을 잘 하는지에 달렸다. 경매 감정가는 기준가격이며 호가 개념이라 맹신해선 안 된다. 최근 낙찰가와 급매가, 호가와 시세를 참고해 최근 일반적인 거래 가격을 알아내야 한다. 개발과 호재가 이어지는 지역이라면 감정가 수준의 입찰가를 내도 무방하다.

공인중개사사무소 탐문도 빼놓을 수 없다. 개업중개사는 그 지역의 부동산 전문가다. 현장답사 시 주변 공인중개사사무소를 들러 그 지역에 대해 자문을 구하면 도움이 된다. 지도를 보고 블록별 지가, 부동산 가격 형성도, 거래가 등을 물어보고 최근 부동산 수요와 거래동향을 물어보면 지역 부동산 트렌드를 읽는데 유익하다.

해당지역 내 분양률, 청약률, 공실률 등 기본적인 통계에 대해서도 조사해야 한다. 중개업소에서 분양가와 시설 특성, 프리미엄 정도를 알 수 있다. 또 유사개발 사례에서 건물 분양시기와 분양 전용율을 알아볼 수 있다. 초기분양률이 높으면 부동산 수요가 충분하다는 뜻이다.

현장 답사 후에는 지역정보지, 매물정보지 등을 수집해 유사한 매물의 시세와 호가, 급매가 등을 파악해야 한다. 개업중개사무소에서 최근에 실제로 거래된 몇 가지 사례와 국토교통부의 실거래가 정보를 파악해두면 좋다. 최소 3곳 이상의 중개업소에서 거래시세를 알아내고 객관적인 가격을 구한 후 제세금을 빼고 시세보다 얼마나 저렴하게 낙찰받을 수 있을지 산출해야 한다.

요즘은 시골의 오래된 폐가를 경매에서 낙찰받아 도시민을 위한 임대 상품으로 바꾸는 경우가 종종 있다. 폐가를 멋진 숙소로 바꿔 적은 금액으로 투자해 고수익을 낼 수도 있다. 낡은 외관은 리모델링으로 바꾸고 펜션 같은 숙박시설, 휴양시설, 농촌 체험시설 등으로 활용하면 관광지로 인기를 끌 수 있다. 다른 부동산보다 저렴해서 판매 시 수요자를 찾는 것도 쉽다.

낙후 지역의 지하상가도 경매 물건으로 나올 때가 있다. 상권이 좋지 않고 주거 환경이 좋지 않다는 인식 때문에 눈여겨보지 않는 투자자가 많다. 그러나 재건축, 재개발, 뉴타운 사업이 진행되는 시장의 지하상가는 틈새 수익성 투자를 노리기 좋다. 사업승인 전에 상가를 낙찰받으면 조합원 자격을 얻게되어 지하 대지 지분만큼 상가로 배분되므로 상가 가치가 상승한다.

허름한 빌라도 임대수익을 얻을 수 있는 투자 대상이 될 수 있다. 모두가 외면하는 낡은 빌라를 저렴하게 낙찰받아 셰어하우스로 리모델링하여 임대하면 큰 수익을 얻을 수 있다. 셰어하우스를 한다고 다 성공하는 것은 아니지만, 철저한 시장조사를 거쳐 전략적으로 접근하면 성공에 가까워질 수 있다.

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